حتما. در ادامه، متن کامل و بدون خلاصه‌سازی، به صورت یکپارچه و تشریحی بازنویسی شده است. تحلیل کامل نکات کلیدی مواد ۱، ۸، ۱۰ و ۱۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ماده ۱: الزامی شدن ثبت رسمی معاملات و آثار حقوقی آن ماده ۱ این قانون، اصل الزام‌آور بودن ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و مجازات‌های سخت‌گیرانه مربوط به عدم ثبت را بیان می‌کند. بر اساس این ماده، الزام به ثبت رسمی معاملات، یک سال پس از راه‌اندازی رسمی "سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی" (موضوع ماده ۱۰ قانون) لازم‌الاجرا می‌شود. پس از این موعد، هر عمل حقوقی، اعم از عقد و ایقاع، که موضوع آن مربوط به اموال غیرمنقول باشد، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. گستره اعمال حقوقی که نیازمند ثبت هستند، بسیار وسیع بوده و شامل موارد زیر است: انتقال مالکیت عین، انتقال حق انتفاع (چه به صورت عمری و چه رقبی برای مدت بیش از دو سال)، انتقال حق ارتفاق، وقف، انعقاد عقد رهن، قراردادهای انتقال منافع (برای مدت بیش از دو سال)، اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان. همچنین، تعهد به انجام کلیه این اعمال حقوقی نیز باید به صورت رسمی ثبت گردد. یکی از مهم‌ترین و کلیدی‌ترین آثار این ماده، عدم قابلیت استماع دعاوی ثبت‌نشده است. به این معنا که دعاوی مربوط به اعمال حقوقی که به ثبت نرسیده‌اند، در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار قانونی هستند. مصادیق دعاوی ممنوع از استماع، شامل شکایت کیفری (مانند انتقال مال غیر) و طیف وسیعی از دعاوی حقوقی از جمله اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات است. در همین راستا، قانونگذار در پذیرش مالکیت رسمی نیز صراحت دارد؛ به طوری که در مراجع قضایی و اداری، فقط شخصی مالک ملک شناخته می‌شود که ملک به نام او در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده باشد یا آن را از مالک رسمی به ارث برده باشد. علاوه بر این، اسناد ثبت‌نشده مربوط به این اعمال حقوقی در هیچ یک از دستگاه‌های اجرایی (موضوع ماده ۲۹ قانون برنامه ششم) پذیرفته نخواهد شد. با این حال، این اصل کلی دارای استثنائاتی است. تنها دعوایی که در خصوص اعمال حقوقی ثبت‌نشده قابل استماع است، دعوای استرداد عوضین (بازپس‌گیری مالی که در ازای معامله داده شده) می‌باشد. البته بر اساس تبصره ۶، مرجع قضایی در دعوای استرداد عوضین، تنها در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین، حکم به استرداد خواهد داد و در غیر این صورت دعوا را رد می‌کند. استثناء دیگر، دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت‌شده است (در مواردی که فسخ نیاز به رأی قضایی دارد). چنین دعوایی، حتی اگر فسخ ثبت نشده باشد، مسموع است، مشروط بر آنکه اظهارنامه رسمی ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ ارسال شده و طرح دعوا نیز ظرف ۱۵ روز پس از آن صورت پذیرد. در نهایت، دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی که قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده‌اند، در صورت احراز قطعیت مستندات بر اساس آیین‌نامه مصوب رئیس قوه قضائیه، قابل استماع هستند. ماده ۸: تکلیف مراجع رسیدگی‌کننده به اعلام تصمیمات قطعی ماده ۸ بر تکلیف مراجع رسیدگی‌کننده به امور ملک و ابنیه برای اعلام فوری تصمیمات قطعی خود به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تأکید دارد تا اطلاعات مربوط به ملک در دفتر الکترونیک املاک به‌روزرسانی شود. این تکلیف متوجه مراجع قضائی، کمیسیون‌ها، شوراها و سایر مراجع ذی‌صلاحی است که طبق قوانین برای رسیدگی به امور ابنیه، املاک و اراضی تعیین شده‌اند. این مراجع مکلفند تصمیمات و آرای قطعی خود را به سازمان ثبت اعلام نمایند. آرای قطعی که باید اعلام شوند، مواردی مانند ایجاد و سلب هرگونه حق عینی، و همچنین آرای قطعی صادرشده در خصوص تغییر کاربری یا تخریب بنا در مورد هر پلاک ثبتی را در بر می‌گیرد. برای شناسایی دقیق محل ملک، اطلاعات ارسالی باید با ذکر مختصات جغرافیایی موضوع رأی اعلام شوند. نحوه و زمان ارسال اطلاعات نیز مشخص شده است؛ به طوری که اعلام تصمیمات باید از طریق سامانه و به صورت آنی (فوری) به سازمان ثبت اسناد و املاک صورت پذیرد. در مقابل، سازمان ثبت نیز موظف است اطلاعات مذکور را به صورت آنی در دفتر الکترونیک املاک درج نماید. برای این تکلیف، ضمانت اجرای تخلف نیز پیش‌بینی شده و هرگونه تخلف از اجرای حکم این ماده (عدم اعلام فوری و آنی آراء) موجب محکومیت به یکی از مجازات‌های تعزیری درجه شش موضوع ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی می‌شود. ماده ۱۰: سازوکار سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ماده ۱۰ قانون، به راه‌اندازی "سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی" و تکلیف مدعیان مالکیت بر اساس اسناد غیررسمی به ثبت ادعا و پیگیری آن در مراجع قانونی می‌پردازد. بر این اساس، مدعیان مالکیت یا هرگونه حق بر اموال غیرمنقول که سند رسمی ندارند، مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه، مستندات و ادعاهای خود را در سامانه مذکور درج نمایند. پس از درج ادعا، این مدعیان باید ظرف دو سال دیگر، جهت اخذ سند رسمی اقدام کنند. این اقدام می‌تواند شامل تنظیم سند رسمی، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضایی، یا هر امر قانونی لازم دیگر باشد. حتی اشخاصی که قبل از راه‌اندازی سامانه، حکم قطعی مراجع ذی‌صلاح به نفع آن‌ها صادر شده ولی منجر به صدور سند رسمی نشده، نیز مکلفند ادعای خود را در سامانه درج کرده و تکالیف مقرر را انجام دهند. مراجع قانونی، از جمله مراجع قضایی، سازمان ثبت، دفاتر اسناد رسمی و هیأت‌های تعیین تکلیف، مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نتیجه آن را در سامانه موضوع ماده ۱۰ درج نمایند. مصادیق اقدامات قانونی مدعی می‌تواند شامل طرح دعوا در مراجع قضایی یا داوری (مانند دعوای الزام به تنظیم سند، اعلام فسخ، ابطال سند مالکیت و اثبات حقوق ارتفاقی) باشد. اگر اقدام مدعی رجوع به داوری باشد، وی مکلف است درخواست رجوع را با اظهارنامه رسمی به داور ابلاغ کرده و تصویر آن را در سامانه درج نماید. در صورت صدور اجراییه، دفتر دادگاه صادرکننده اجراییه باید گواهی صدور اجراییه را در سامانه درج کند. اگر داور امتناع کند، رأی ندهد یا رأی او باطل شود، مدعی باید به دادگاه مراجعه کند و این اقدام، ادامه اقدام قبلی محسوب می‌شود. نکته مهم آن است که مراجع قانونی، فقط در محدوده نقشه ادعای درج شده در سامانه می‌توانند رسیدگی یا تصمیم‌گیری نمایند و افزایش محدوده منوط به درج ادعای جدید است. در صورت رد اقدام مدعی توسط مرجع قضایی به موجب قرار، مدعی می‌تواند ظرف یک ماه از ابلاغ رأی قطعی، مجدداً طرح دعوا یا اقدام جدید کند، مگر آنکه مهلت دو ساله اولیه منقضی شده باشد. در صورت عدم درج ادعا یا عدم اقدام در مهلت مقرر، ادعای موضوع ماده ۱۰ (اعم از دعوای عینی یا مطالبه قیمت) علیه اراضی عمومی، دولتی و اشخاص ثالث با حسن نیت دارای سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست. با این حال، اگر در این شرایط، شخص دیگری سند مالکیت بگیرد، مدعی می‌تواند علیه دارنده سند رسمی یا انتقال‌گیرنده رسمی که عالِم به مستحق‌للغیر بودن ملک بوده، دعوای اثبات سوء نیت و مطالبه قیمت روز را طرح نماید. در همین راستا، دادگاه‌ها مکلفند دعوای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول را در مواردی که اشخاص ثالث عالماً اقدام به بارگذاری ادعاهای جعلی یا معامله معارض کرده‌اند یا برای رجوع به ید ماقبل، بپذیرند. برای جلوگیری از سوءاستفاده، شخصی که با علم به عدم استحقاق، اقدام به درج سند عادی در سامانه کند، به جزای نقدی معادل ۲۰% قیمت روز ملک محکوم می‌شود. همچنین اگر در راستای این ادعای دروغین، جرمی مانند جعل اسناد یا تبانی برای بردن مال غیر نیز واقع شود، مرتکب علاوه بر جزای نقدی مذکور، به مجازات مقرر برای جرائم ارتکابی نیز محکوم خواهد شد. در نهایت، مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه مکلف است ارتباط سامانه موضوع ماده ۱۰ با سامانه‌های قضایی را فراهم کند تا احراز هویت مدعی (از طریق سامانه ثنا)، ارسال گواهی انجام اقدام و نتیجه رسیدگی به سامانه میسر شود. ماده ۱۳: مسئولیت مدنی ناشی از بطلان معامله رسمی ماده ۱۳ قانون، به موضوع مسؤولیت جبران خسارت ناشی از ابطال یک معامله رسمی می‌پردازد. این ماده حالتی را پوشش می‌دهد که یک معامله رسمی انجام‌شده، بعداً باطل اعلام شود. طبق این ماده، شخصی که بطلان معامله رسمی مستند به او باشد، مسئول جبران خسارت است. مبنای این مسؤولیت، رعایت قواعد ضمان قهری تعیین شده است. بر این اساس، شخصی که در اثر ابطال معامله خسارت دیده (زیان‌دیده)، می‌تواند از شخصی که بطلان مستند به او بوده است، بران خسارت وارده را مطالبه کند. ارائه شده در سایت حقوقدان ها سیدابوالفضل ایرانی
دیدگاه‌ها
هیچ نظری هنوز ثبت نشده است.