جزوه آموزشی جامع : دعوای اثبات بَیع و اِلزام به تنظیم سَنَد رسمی مِلک مقدمه: چرا این دعوا اهمیت دارد؟ در نظام حقوقی ایران، مالِکیَّت اموال غَیرمَنقول (مانند زمین و آپارتمان) تنها از طریق ثَبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی به طور کامل مُحَقَّق می‌شود. مادّه ۲۲ قانون ثَبت صراحتاً بیان می‌کند که دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که مِلک به نام او در دفتر اَملاک ثبت شده باشد. با این حال، در عمل بسیاری از معاملات مِلک ابتدا با یک قرارداد عادی به نام «مُبایِعِه‌نامه» میان خریدار و فروشنده مُنعَقِد می‌شود. زمانی که فروشنده پس از امضای مُبایِعِه‌نامه و دریافت ثَمَن، از حضور در دفترخانه برای انتقال رسمی سَنَد خودداری می‌کند، خریدار برای اِحقاقِ حَق خود چاره‌ای جز طرح دعوای "اثبات بَیع و اِلزام به تنظیم سَنَد رسمی" ندارد. این جزوه به تشریح گام به گام این دعوای مهم و شایع می‌پردازد. فصل اول: شناخت ماهیَّت و مَبانی دعوا ۱. تعریف و هدف دعوا این دعوا از دو خواسته اصلی تشکیل شده است: خواسته اِعلامی (اثبات بَیع): در این بخش، خواههان از دادگاه می‌خواهد که ابتدا صحت و وجود قرارداد عادی (مُبایِعِه‌نامه) را اِحراز و تأیید کند. خواسته اِلزامی (اِلزام به تنظیم سَنَد): پس از اثبات صحت بَیع، خواههان از دادگاه می‌خواهد که فروشنده را مجبور (مُلزَم) به ایفای تعهد قانونی خود یعنی انتقال رسمی سَنَد مالکیت نماید. هدف نهایی، ایجاد تطابق میان مالِکیَّت واقعی (که با مُبایِعِه‌نامه حاصل شده) و مالِکیَّت رسمی (که با سَنَد تک‌برگ مُحَقَّق می‌شود) است. ۲. ماهیَّت دعوا: مالی یا غیرمالی؟ این دعوا یک دعوای مالی است. نکته مهم در اینجاست که هزینه دادرسی آن بر اساس ارزش منطقه‌ای مِلک محاسبه می‌گردد، نه بر اساس قیمت واقعی معامله که در مُبایِعِه‌نامه ذکر شده است. ۳. مَبانی و اصول حقوقی حاکم چندین قاعده مهم حقوقی، اساس این دعوا را تشکیل می‌دهند: اَصلِ لُزوم قراردادها (مادّه ۲۱۹ ق.م): وقتی قراردادی به درستی مُنعَقِد شد، برای مُتِعامِلین و قائِم‌مَقام آنها لازِم‌الاِتّباع است. تعهد به لوازم عُرفی و قانونی عَقد (مادّه ۲۲۰ ق.م): تنظیم سَنَد رسمی، یکی از بدیهی‌ترین لوازم قانونی و عُرفی خرید و فروش مِلک است، حتی اگر در مُبایِعِه‌نامه صراحتاً ذکر نشده باشد. اَصلِ تَملیکی بودن بَیع (مادّه ۳۶۲ ق.م): به محض امضای مُبایِعِه‌نامه، مالِکیَّت (به صورت ماهوی) از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود. مَبیع (مال فروخته شده) مِلک مشتری و ثَمَن (بهای معامله) مِلک فروشنده می‌گردد. فصل دوم: الزامات شِکلی و صلاحیَّتی دعوا (گام‌های اولیه) رعایت دقیق این موارد برای جلوگیری از رد شدن دعوا در همان ابتدا، حیاتی است. ۱. طرفین دعوا چه کسانی هستند؟ خواههان (طرح‌کننده دعوا): خریدار یا وَرَثه او. خوانده (طرف دعوا): اِلزاماً: شخصی که سَنَد رسمی به نام اوست (مالک ثَبتی). اِلزاماً (در صورت وجود اَیادی مُتِعَدِّد): اگر مِلک پیش از شما، بین چند نفر با سَنَد عادی دست به دست شده باشد، باید دعوا را علیه تمام فروشندگان قبلی (اَیادی) تا مالک رسمی طرح کنید. اخطار: عدم طرح دعوا علیه مالک رسمی یا یکی از اَیادی واسط، منجر به صدور قرار عَدم اِستِماع دعوا می‌شود. ۲. کدام دادگاه صالِح است؟ صلاحیَّت ذاتی: دادگاه عمومی حقوقی. صلاحیَّت مَحَلّی: دادگاه محل وقوع مِلک. این یک قاعده آمِرِه است. ۳. نحوه صحیح نگارش خواسته نمونه دقیق: تقاضای رسیدگی و صدور حُکم مبنی بر ۱- اثبات وقوع عَقد بَیع مورخ ... نسبت به پلاک ثَبتی شماره ... ۲- اِلزام خوانده/خواندگان به اخذ **مُفاصاحِساب‌های** لازم و **فَکِّ رَهن** (در صورت وجود) و سپس حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سَنَد رسمی انتقال مِلک مذکور به نام خواههان، به اِنضِمام کلیه خسارات دادرسی. ۴. ضَمائِم و پیوست‌های ضروری کپی مُصَدَّق تمام مُبایِعِه‌نامه‌ها. کپی مُصَدَّق کارت ملی. شماره دقیق پلاک ثَبتی. فصل سوم: اَرکان ماهَوی دعوا (چه چیزهایی را باید در دادگاه ثابت کرد؟) برای موفقیت در این دعوا، خواههان باید سه رُکن اصلی را به اثبات برساند: رُکن اول: اثبات اِنعِقاد صحیح عَقد بَیع مفهوم: باید به دادگاه ثابت شود که قراردادی با رعایت شرایط مادّه ۱۹۰ قانون مدنی (قَصد و رِضا، اَهلیَّت، موضوع مُعَیَّن، جِهَت مَشروع) مُنعَقِد شده است. بار اثبات: بر عهده خواههان (خریدار) است. دلایل اثبات: مهم‌ترین دلیل، اَصلِ مُبایِعِه‌نامه است. در صورت نبود آن، می‌توان از شهادت شهود، رسیدهای پرداخت ثَمَن، اِقرار فروشنده و... استفاده کرد. نتیجه عدم اثبات: حُکم به بُطلان دعوا صادر می‌شود. رُکن دوم: اثبات مالِکیَّت رسمی فروشنده مفهوم: باید مُحرَز شود شخصی که مِلک را فروخته، مالک رسمی آن بوده است. نحوه اِحراز: این وظیفه دادگاه است که از طریق اِستِعلام از اداره ثَبت آن را بررسی کند. نتیجه عدم اِحراز: اگر فروشنده مالک رسمی نباشد، قرار عَدم اِستِماع دعوا صادر می‌شود. رُکن سوم: اثبات ایفای تعهدات توسط خریدار مفهوم: خریدار باید ثابت کند که تعهدات خود (مخصوصاً پرداخت ثَمَن) را طبق قرارداد انجام داده است. نکته کلیدی: اگر در مُبایِعِه‌نامه، تنظیم سَنَد مَشروط به تَسویِه کامل حساب نشده باشد، دادگاه حکم به تنظیم سَنَد می‌دهد و فروشنده باید برای مابقی پول خود، دعوای جداگانه طرح کند. فصل چهارم: استراتژی دادرسی و دِفاعیّات مُتِداول ۱. اقدامات تحقیقی دادگاه اِستِعلام از اداره ثَبت (اقدام الزامی و اولیه). اِرجاع به کارشناسی: در صورت اِنکار امضا (کارشناس خط) یا ابهام در مشخصات مِلک (حُدود اَربَعِه). تحقیق مَحَلّی و اِستِماع شهادت شهود. ۲. دِفاعیّات شایع فروشنده فروشنده ممکن است به موارد زیر استناد کند: ادعای بُطلان یا صوری بودن معامله. ادعای فَسخ یا اِقاله (تَفاسُخ) معامله (مثلاً به استناد یکی از خِیارات قانونی مانند خِیار غَبن). اِنکار امضا و ادعای جَعل. (بار اثبات این موارد بر عهده فروشنده است). ۳. نکات ویژه دادرسی دَستور مُوَقَّت: خریدار می‌تواند برای جلوگیری از فروش مُجَدَّد مِلک، از دادگاه تقاضای دَستور مُوَقَّت مبنی بر مَنع نَقل و اِنتِقال را بنماید. ضمانت اجرا در رأی: در رأی نهایی باید ذکر شود که در صورت اِمتِناع فروشنده، نماینده دادگاه سَنَد را امضا خواهد کرد. نتیجه‌گیری: دعوای اِلزام به تنظیم سَنَد رسمی، یکی از شایع‌ترین دعاوی مِلکی است که موفقیت در آن نیازمند توجه دقیق به الزامات شِکلی و اثبات اَرکان ماهَوی است. این جزوه یک نقشه راه کلی برای درک بهتر این فرآیند پیچیده ارائه می‌دهد.
دیدگاه‌ها
هیچ نظری هنوز ثبت نشده است.